INFORMATION INFÖR STAMBYTE
När vattenskador börjar bli vanligare, avloppsstopp uppstår allt oftare och fastigheten är över 40 år gammal, är det vanligtvis ett tydligt tecken på att det är dags att genomföra ett stambyte enligt underhållsplanen. Ett korrekt utfört stambyte kräver både rätt kompetens och ett erfaret företag som kan leda processen på ett tryggt sätt.
Vad behöver göras och när är rätt tid att påbörja arbetet? Nedan följer övergripande vägledning ur ett juridiskt perspektiv, kompletterat med tekniska och praktiska överväganden som är viktiga att ta hänsyn till inför ett kommande stambyte.
Juridiska aspekter
Genomförandet av ett stambyte kan kräva beslut av såväl föreningens styrelse som föreningsstämman, beroende på åtgärdernas omfattning och karaktär. Om stambytet endast avser utbyte av befintliga stammar mot nya, utan att medföra några ytterligare förändringar i bostadsrätterna, kan beslut fattas av styrelsen inom ramen för föreningens underhållsansvar enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (BRL).
Om åtgärden däremot innebär ingrepp i medlemmarnas lägenheter eller på annat sätt påverkar nyttjandet av bostadsrätterna, krävs beslut av föreningsstämman. Enligt 4 kap. 9 § BRL kan stämman besluta om sådana åtgärder. Om samtliga berörda medlemmar inte lämnar sitt samtycke kan beslutet ändå genomföras, förutsatt att minst två tredjedelar av de röstande på stämman biträder förslaget. I de fall åtgärden innebär en väsentlig förändring av medlemmarnas rättigheter krävs dessutom godkännande från hyresnämnden i enlighet med 7 kap. 15 § BRL.
Mot denna bakgrund är det av stor vikt att både styrelsen och föreningsstämman involveras i processen. Detta säkerställer att beslutsfattandet sker i enlighet med gällande lagstiftning samt att medlemmarna ges möjlighet till insyn och inflytande över åtgärder som påverkar deras bostäder.
Föreningsstämman
Om ett stambyte enbart innebär att befintliga stammar ersätts med nya, utan att några ytterligare förändringar genomförs i bostadsrätterna, kan åtgärden betraktas som löpande underhåll av fastigheten. I sådana fall ligger beslutskompetensen normalt hos föreningens styrelse. Trots detta väljer många bostadsrättsföreningar att behandla frågan på föreningsstämman, eftersom stambyten är både kostsamma och omfattande åtgärder med betydande konsekvenser för medlemmarna.
I praktiken kräver stambyten ofta beslut av föreningsstämman, eftersom åtgärderna vanligtvis medför ingrepp i eller förändringar av medlemmarnas lägenheter, vilket förutsätter medlemmarnas samtycke. Om samtliga berörda medlemmar inte godkänner åtgärden kan föreningsstämman ändå besluta om genomförande, förutsatt att minst två tredjedelar av de röstande biträder förslaget.
I sådana fall ska föreningen, i enlighet med bostadsrättslagen, ansöka om godkännande av stämmobeslutet hos hyresnämnden innan åtgärden får genomföras.
Stambyten för kök & badrum
När badrum och kök behöver rivas i samband med ett stambyte åligger det bostadsrättsföreningen att ansvara för återställandet. Att återföra utrymmena till exakt samma skick som före åtgärden är i praktiken ofta svårt eller omöjligt. Standard och skick kan variera avsevärt mellan olika lägenheter – vissa badrum kan hålla en äldre standard, medan andra kan vara nyligen renoverade och ha inneburit betydande ekonomiska investeringar för bostadsrättsinnehavarna.
Denna variation medför särskilda utmaningar för föreningen vid planering och genomförande av återställandet. För att hantera detta väljer föreningsstämman i regel att besluta om en enhetlig återställningsnivå, där arbetet utförs enligt en gemensam standard. Samtidigt ges bostadsrättsinnehavarna möjlighet att välja tillval eller högre standard, vilka bekostas av respektive medlem.
Information för medlemmarna
Oavsett om projektet genomförs genom traditionellt stambyte eller genom relining, och oavsett om beslutet fattas av föreningsstämman eller inom styrelsen, är tydlig och kontinuerlig information till medlemmarna av avgörande betydelse. Frågan om stambyte eller renovering av stammar aktualiseras ofta flera år innan själva genomförandet, exempelvis genom att föreningsstämman uppdrar åt styrelsen att utreda behov, omfattning och genomförandealternativ.
När utredningsarbetet är slutfört och projektet närmar sig genomförandefasen bör medlemmarna informeras i god tid. Detta kan ske genom informationsmöten, öppet hus eller andra informationsinsatser där exempelvis projektledare och andra sakkunniga medverkar. På så sätt ges medlemmarna möjlighet att ställa frågor och få tydliga svar. Frågorna rör ofta vilka praktiska konsekvenser åtgärden får för den enskilde bostadsrättsinnehavaren, tidsplanen för projektet, arbetsgången samt ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmarna.
När upphandlingen är genomförd är det även nödvändigt att informera medlemmarna om vilken standard som kommer att gälla vid återställandet av exempelvis badrum, så att de kan ta ställning och lämna eventuella samtycken. I detta sammanhang bör även information ges om möjligheten till individuella tillval och standardhöjningar som bekostas av respektive bostadsrättsinnehavare. Slutligen är det viktigt att styrelsen har en genomtänkt plan för hur frågor och synpunkter ska hanteras löpande under projektets gång.
För vidare information om upphandling och det tekniska genomförandet av stambyten hänvisas till avsnittet Entreprenader upphandling och genomförande.
Stambyte & Relining
Ett alternativ till det traditionella stambytet, där samtliga avlopps- och vattenledningar ersätts, är rörinfodring, vanligtvis benämnt relining. Metoden innebär att de befintliga rören förses med ett nytt invändigt skikt genom olika tekniska processer, vilket skapar en ny rörstruktur inuti den befintliga ledningen.
Relining utgör i regel inte ett fullvärdigt alternativ till ett komplett stambyte, utan används främst som en åtgärd för att förlänga livslängden på befintliga rörsystem och därigenom skjuta upp behovet av ett omfattande stambyte och tillhörande badrumsrenoveringar. Metoden kan även fungera som ett komplement till ett traditionellt stambyte, särskilt i utrymmen där det är tekniskt svårt eller olämpligt att genomföra ingrepp, exempelvis där det skulle krävas omfattande bilning av betong.
KONTAKTA OSS FÖR RÅDGIVNING MED ER BRF
Telefon
072-333 73 44
E-post
Vi ser gärna att ni skickar ett separat mail till oss där ni bifogar era bilagor och underlag inför ett första platsbesök hos er BrF.
Byggservice i mälardalen & Stockholm är ett byggföretag du alltid kan lite på.
Vi sätter stor prägel på kommunikation och nöjda kunder. Välkommen till BSM.
Från Mälardalen till Stockholm med omnejd
VÅRA TJÄNSTER
072-333 73 44
Takläggning
Takservice
Köksrenovering
Badrumsrenovering
VVS
Elektriker
Rörmockeri
Fagottvägen 1
633 47 Eskilstuna